AfA Rechner für Immobilien

Abschreibung deiner Immobilie einfach berechnen

Mit unserem AfA Rechner kannst du schnell berechnen, wie hoch deine

jährliche Abschreibung bei einer Immobilie ist.

Gerade bei vermieteten Immobilien ist die AfA einer der wichtigsten Hebel, um deine Steuerlast zu senken und deinen echten Cashflow zu verstehen.

Der Rechner gibt dir eine schnelle erste Einschätzung, wie viel du jährlich

steuerlich geltend machen kannst.

Wichtig:
Die AfA wirkt sich direkt auf deine Rendite und deinen Vermögensaufbau aus,

wird aber von vielen Investoren unterschätzt.

AfA berechnen

Stand: 2026 – Unverbindliche Beispielrechnung

So funktioniert der AfA Rechner für Immobilien

Der AfA Rechner berechnet die jährliche Abschreibung deiner Immobilie auf Basis

des Gebäudeanteils und der gesetzlichen Nutzungsdauer.

In Deutschland wird bei Wohnimmobilien in der Regel eine lineare Abschreibung angewendet.

Dabei wird der Gebäudeanteil gleichmäßig über viele Jahre verteilt abgeschrieben.

Der Rechner zeigt dir, wie hoch dein jährlicher Abschreibungsbetrag ist

und wie sich dieser auf deine Investition auswirkt.

Gebäudeanteil: Der entscheidende Faktor für deine Abschreibung

Die Abschreibung (AfA) wird nur auf den Gebäudeanteil berechnet, nicht auf den Grundstückswert.

Beim Kauf einer Immobilie besteht der Kaufpreis immer aus zwei Bestandteilen:

dem Wert des Gebäudes

dem Wert des Grundstücks

Da Grundstücke sich steuerlich nicht abnutzen, kann nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden.

Typischerweise liegt der Gebäudeanteil bei etwa 70 % bis 90 % des Kaufpreises.

Der genaue Anteil hängt stark ab von:

Lage der Immobilie

Höhe des Grundstückswerts

Objektart

Die exakte Aufteilung wird häufig über:

Kaufpreisaufteilungen

Gutachten

oder Berechnungen des Finanzamts ermittelt.

Wichtig:
Eine falsche Aufteilung kann deine steuerliche Abschreibung deutlich beeinflussen und damit auch deine Rendite.

Warum die AfA beim Immobilienkauf so wichtig ist

Viele unterschätzen die Wirkung der Abschreibung komplett.

Die AfA sorgt dafür, dass du einen Teil deiner Investition jedes Jahr steuerlich geltend machen kannst,

ohne dass tatsächlich Geld abfließt.

Das bedeutet: Du hast real mehr Cashflow, als es auf den ersten Blick aussieht.

Gerade bei vermieteten Immobilien kann die AfA den Unterschied zwischen einer durchschnittlichen und einer sehr guten Investition ausmachen.

Was du bei der AfA beachten musst

Die AfA ist ein starker Hebel, aber nur, wenn sie richtig angewendet wird.

Neben dem Gebäudeanteil gibt es weitere wichtige Faktoren, die deine Abschreibung beeinflussen:

Baujahr der Immobilie
Baujahr vor 1925: ca. 2,5 % AfA
Baujahr nach 1925: ca. 2,0 % AfA

Nutzung der Immobilie
Die AfA gilt in der Regel nur bei vermieteten Immobilien.

Individuelle steuerliche Situation
Die tatsächliche Wirkung hängt stark von deinem persönlichen Steuersatz ab.

Kaufpreisaufteilung
Eine falsche Aufteilung kann deine Abschreibung deutlich verändern.

Wichtig:
Die AfA wirkt sich direkt auf deinen Cashflow und deine Rendite aus, sollte aber immer im

Gesamtbild der Immobilie betrachtet werden.

Hinweis zur Berechnung

Die Berechnung dient als erste Orientierung und ersetzt keine steuerliche oder individuelle Beratung.

Je nach Objekt, Kaufstruktur und steuerlicher Situation kann die tatsächliche Abschreibung abweichen.

Für eine genaue Analyse sollte die Immobilie individuell geprüft werden.